[2026 서울머니쇼 플러스] 아파트 막히자 재개발로 … 입지·대출·세금 '3단 공략법'
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재개발 투자 세미나
서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 대출 규제가 겹치면서 아파트 대신 빌라·다세대주택 재개발 매물로 실수요자의 시선이 이동하고 있다. 규제 지역을 피해 옆 동네로 옮겨가던 과거의 '풍선효과'가 이제는 아파트에서 빌라로 갈아타는 방식으로 나타나는 중이다.문제는 재개발 투자는 아파트보다 훨씬 난도가 높다는 점이다. 구역마다 사업 단계가 다르고 같은 값이라도 입주권이 나오는 물건과 안 나오는 물건이 갈린다. 이번 서울머니쇼 플러스 부동산 파트에서는 재개발로 내 집을 마련하는 법을 사흘 내내 단계별로 짚어준다.첫날인 29일 진행되는 '부동산 핵심 3요소! 부동산 옥석을 가릴 바이블, 입·대·세' 세미나는 박성혜 플랩자산연구소 대표(훨훨)가 입지, 강연옥 플팩 대표가 대출, 박민수 더스마트컴퍼니 대표(제네시스박)가 세금을 나눠 맡는 릴레이 강연이다.상급지 초기 재개발과 중하급지 입주권, 중저가 기존 단지 등 세 가지 선택지를 비교하고 성남 구도심 재개발을 관리처분(수진1)·사업시행(신흥1)·철거(상대원2) 단계별로 분석한다. 현금 2억원에 대출 4억원을 더한 6억원으로 서울 첫 집을 사려는 신혼부부 사례를 입지·대출·세금 관점에서 차례로 풀어내는 실전 코너도 준비됐다.둘째 날인 30일에는 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수가 '부동산 규제에도 알짜 부동산! 가성비 갑(甲) 부동산을 찾아라'를 주제로 강단에 선다. 정비사업 제도와 시장 현황을 짚은 뒤 가성비 좋은 재개발 알짜 구역과 재건축 알짜 단지를 직접 추려 소개한다. 역세권 장기전세주택(시프트)과 역세권 활성화 사업 등 속도가 붙는 역세권 재개발에 집중해야 한다는 조언이다. 지역별 '알짜' 가성비 재개발 구역도 짚어줄 예정이다.마지막 날인 31일에는 고준석 연세대 상남경영원 교수가 '대한민국 부동산 시장 전망 및 서울·수도권 재개발'로 부동산 세미나를 마무리한다. 고 교수는 내년 시장의 3대 키워드로 공급 절벽, 긴축 전환, 세금 강화를 꼽고 이에 대응할 전략으로 재개발 투자를 제시했다. 내년 서울 아파트 입주 물량이 적정 수요의 3분의 1 수준에 그치는 공급 절벽 속에서 재개발 투자를 통해 신축을 선점하는 구체적 플랜을 소개한다. 이번 세미나에서는 재개발 단계 중 최적의 매수 타이밍을 짚고 안전마진 계산 방법, 재개발 투자원칙도 공유한다. 서울 및 수도권 유망 재개발 구역을 고르는 기준도 소개할 예정이다.[박재영 기자]
