'서울머니쇼+' 부동산 고수 3인 다주택자 위한 절세 꿀팁 공개
정부가 지난 8월 발표한 세제개편안이 국무회의 수정을 거쳐 국회로 넘어갔다. 종합부동산세 기준을 '집 수'에서 '집값'으로 바꾸고 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 게 골자다. 지난 5월 양도세 중과가 4년 만에 부활한 지 석 달 만에 다주택자의 세금 셈법이 다시 바뀐 것이다.집을 여러 채 가진 사람 앞에 놓인 선택지는 매도·증여·보유 세 가지다. 매일경제는 오는 29일 개막하는 '2026 서울머니쇼 플러스(+)'에서 부동산 세금 강연에 나서는 박민수 더스마트컴퍼니 대표(제네시스박)와 조하림 메트라이프생명 노블리치센터 세무전문위원, 김호용 세무법인 화담 세무사(미네르바올빼미)에게 유형별 절세 급소를 미리 물었다.◆ 무주택자는 세금보다 자금조달 고민을내 집 마련을 준비하는 무주택자는 세금보다는 자금 조달을 먼저 고민해야 한다. 박 대표는 "시가 20억원 이하 주택은 세금을 걱정할 일이 거의 없다"며 "조심할 것은 세금이 아니라 자금조달계획서에 쓸 자금 출처"라고 말했다.지난 5월 다주택자 양도세 중과가 부활한 직후에는 한동안 집주인들이 매물을 거둬들였으나 최근 들어 흐름이 다시 바뀌고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 5월 약 6만건까지 줄어들었던 서울 아파트 매물은 이달 들어 7만5000건을 넘겼다. 이는 세제개편안이 조정대상지역 다주택자 중과 가산세율을 내년부터 다시 낮추기로 한 영향으로 풀이된다. 2주택자는 기본세율에 5%포인트, 3주택 이상은 10%포인트만 더 내면 되고 올해 중과세율로 세금을 낸 사람도 소급 적용을 받아 차액을 돌려주기로 했다. 다만 완화는 2028년까지만 적용되고 2029년에 원래 세율(2주택자 20%포인트·3주택 이상 30%포인트)로 돌아간다.김 세무사는 "막연히 '얼마나 줄겠나' 싶어 계산도 안 해보는 분들이 많은데 조정대상지역 3주택자 기준으로 완화 기간에 파는 경우와 그 이후를 비교하면 양도세가 2억~3억원씩 차이 나기도 한다"며 "어차피 비과세가 안 되는 집은 완화 기간이 매도 적기"라고 말했다. 중과 완화를 기다리는 버티기에 대해선 "중과가 풀리려면 집값이 떨어져야 하는데 이는 당분간 기대하기 어렵다"고 했다.
파는 순서도 세금을 가른다. 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 세금 총액이 달라진다. 양도차익이 작은 집부터 팔면 처분 초반에 내는 세금이 적고, 주택 수가 줄어들수록 남은 집에 붙는 세금 조건은 유리해진다. 조 전문위원은 "양도차익이 작거나 세제상 불이익이 없는 집부터 정리하고, 차익이 크고 오래 보유한 집은 마지막 1주택으로 남겨 비과세 혜택을 받는 게 순서"라고 말했다.
증여를 고려한다면 신고 가격에 유의해야 한다. 증여재산은 시가 평가가 원칙이다. 공시가격으로 낮춰 신고하는 방식은 아파트 증여에선 더 이상 통하지 않는다. 박 대표는 "증여세를 줄이려고 임의로 가격을 정해 신고하는 게 흔한 실수"라며 "수수료를 내더라도 감정평가를 받아야 과세당국이 문제 삼을 수 없는 객관적 가격이 생긴다. 그게 돈을 아끼는 길"이라고 말했다.증여받은 집을 서둘러 파는 것도 금물이다. 부모나 배우자에게 증여받은 집을 10년 안에 팔면 양도세를 계산할 때 취득가격을 증여받을 당시 가격이 아니라 증여한 사람이 애초에 산 가격으로 되돌려 적용한다. 조 전문위원은 "증여세는 받는 사람이 자기 돈으로 내야 하는 세금인데 납부 재원 준비 없이 증여부터 받는 경우가 의외로 많다"고 지적했다.◆ 실거주 전환땐 보증금 반환 계획부터보유를 택했다면 비용 계산부터 해봐야 한다. 같은 집이라도 실거주 여부에 따라 세금이 크게 갈린다. 조 전문위원은 "양도세는 안 팔면 안 내는 세금이지만 보유세는 매년 돌아온다. 결국 다주택자의 선택 기준은 보유세"라며 "내년 종부세를 미리 계산해 늘어나는 부담을 감당할 수 있는지부터 따져봐야 한다"고 말했다.시중 계산기에는 아직 개편안이 반영되지 않아 정확한 숫자는 전문가에게 확인하는 게 안전하다는 설명이다. 다만 김 세무사는 "2~3년 안에 멸실이 예정된 재건축 주택은 멸실 후 종합부동세가 나오지 않아 보유할 만하다"고 했다.연말 시한도 있다. 임대료를 5% 이내로 올리면 1주택 비과세에 필요한 2년 거주 요건을 면제해주던 상생임대 특례가 올해 말 종료된다. 박 대표는 "기한이 끝나면 팔아야만 한다고들 생각하는데 팔기 아까운 집이라면 나중에 직접 들어가 2년을 거주해 비과세를 받는 길도 있다"며 "실거주로 돌릴 거면 보증금 반환 자금 계획부터 세워두라"고 조언했다.세 전문가는 오는 29~31일 서울 코엑스 마곡에서 열리는 서울머니쇼+에서 각자의 절세 전략을 강연한다. 박 대표는 29일 '부동산 핵심 3요소', 조 전문위원은 30일 '부의 이전을 완성하는 부동산 절세 전략', 김 세무사는 31일 '부동산 실전 절세 전략' 세션에 나선다.[박재영 기자]
