'서울머니쇼+' 일타강사 7인
내년 부동산시장 투자 조언
다주택자 매물은 이미 소화돼
내년 과세까지 버티기 늘면서
수도권 공급난 확산될 가능성
전월세 부족 해결책 쉽지않아
무리한 영끌은 절대 조심해야
"규제로 수도권 집값이 극도로 왜곡되고 있다. 갈아타기로 똘똘한 한 채를 잡을 기회다."서울 아파트값이 87주 연속 올라 역대 최장 상승 기록을 새로 쓰면서 부동산 시장이 혼돈의 장세로 접어드는 가운데 부동산 전문가들은 내년 전략을 이렇게 제시했다. 2026 서울머니쇼 플러스에는 국내 수많은 부동산 전문가가 출동해 안갯속 시장을 전망한다.매일경제신문은 '이재명 정부 부동산 대전망-우리는 어디로 가야 하는가?' 세션에 나오는 전문가 2명(양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원, 남혁우 우리은행 연구원), '부동산 투자 데이터-팩트로 직격하는 대한민국 부동산의 미래' 세션에서 강연하는 함영진 우리은행 부동산리서치랩장, 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수를 인터뷰했다. '2040을 위한 내 집 마련 전략 세우기' 세션에 연사로 서는 이주현 월천재테크 대표와 개인 세션을 진행하는 김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장, 김인만 부동산경제연구소 대표 의견도 물었다.◆ 내년에도 강남권 조정 이어질 듯이들은 당분간 부동산 거래 시장이 활성화되기는 어려울 것이라고 관측했다. 워낙 강한 규제가 여러 방면에서 쏟아져 '시장 관망세가 이어질 것'이란 전망이 많았다. 하지만 이런 때야말로 실수요자들이 오히려 편안하게 아파트를 매수할 기회로 삼아야 한다는 조언도 나왔다.공급 부족이 가격을 떠받칠 것이라는 전망이 많았지만, 매수 시점을 둘러싼 판단은 갈렸다. 금리와 세제 변화, 실제 거래량이 향후 시장을 가를 변수로 꼽혔다. 가장 보수적인 입장을 보인 한 교수는 지금을 '매도 기회'라고 판단했다. 매수자에게는 "보수적 관망 후 시장 접근을 해야 한다"고 주문했다. 서울 아파트 월평균 거래량 기준으로 제시한 6000건을 중심으로 거래량이 그보다 늘어나는지, 줄어드는지를 확인해야 한다는 설명이다.반면 이 대표는 "내년에도 상승세가 이어질 것으로 본다"며 매수에 무게를 뒀다. "금리가 오르면 대출 여력이 줄고 거래가 감소하겠지만, 전월세와 공급 부족이라는 근본 요인이 남아 있어 하락 전환보다는 상승폭 둔화 가능성이 크다"는 진단이다.함 랩장은 서울과 경기 동남권의 상승세가 내년에도 유지되지만, 올해보다 그 폭은 줄어들 것으로 예상하면서 "다주택자와 입지 경쟁력이 떨어지는 자산 보유자에게는 비선호 주택을 정리할 기회지만, 무주택자와 수도권 핵심지로 갈아타려는 수요에는 매입 전략이 유효하다"고 판단했다. 강남권 조정의 해석도 중요하다. 김인만 대표는 상승 기대가 꺾였다기보다 세금 부담을 고려한 차익실현으로 해석했다. 그는 "2027년 상반기까지 매물 정리가 끝나면 다시 반등할 가능성이 있다"고 진단했다.남 연구원은 세제 개편을 둘러싼 정책 불확실성으로 강남3구의 거래 둔화와 가격 조정이 당분간 이어지고, 한강벨트는 보합권 흐름을 보일 것으로 예상했다.
김학렬 소장은 "지금은 집의 숫자를 늘리기보다, 보유한 집의 경쟁력을 높일 기회"라고 말했다. 내년은 전국이 함께 오르는 것이 아니라 실수요가 탄탄한 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 벌어지는 시장이라는 전망이다. 전셋값 상승도 소득과 대출 여력이 뒷받침돼야 매매가격 상승으로 연결된다고 강조했다.
◆ 실수요자는 일자리·교통망 따져야유망 투자처 역시 지역 이름보다 일자리·교통·공급을 함께 따져야 한다는 조언이 많았다. 김학렬 소장은 도심·여의도·강남 접근성이 좋은 마포·성동·동작 역세권과 과천, 분당·판교를 주목했다. 양 전문위원은 압구정·반포·잠실과 용산·성수 외에 미아사거리·장위뉴타운·북아현뉴타운·청량리역 일대를 관심 지역으로 제시했다. 경기 남부에서는 수원 영통·용인 기흥과 수지·화성 동탄처럼 실제 출퇴근 수요와 생활 기반이 갖춰진 곳을 꼽았다. 지방에서는 산업·고용 기반이 탄탄하고 신규 공급이 제한적인지를 따져볼 수 있는 울산에 주목했다.남 연구원은 강북의 역세권 10억원 이하 아파트와 경기 비규제지역을 살펴보되 단기 급등 단지의 추격 매수는 피하라고 했다. 지방은 부산·울산 등 일부 대도시 안에서도 입지가 우수한 단지에 수요가 집중될 것으로 봤다. 한 교수는 노원구와 화성 동탄을 관심 지역으로 제시했다. 함 랩장은 추천 지역에 투자하기 전에 거래량과 매물량을 함께 보라면서 입주뿐 아니라 인허가·착공 물량으로 2~3년 뒤 공급까지 확인해야 한다고 조언했다. 자금이 부족한 청년층에는 청약이 대안으로 제시됐다. 이 대표는 3기 신도시 창릉·왕숙·교산을 눈여겨보라고 했다.전월세난 대응의 출발점은 '주거비 계산'이다. 양 전문위원은 "전세·월세·매매의 총비용을 함께 비교해야 한다"며 "최소 5년 이상 거주할 수 있는지, 원리금 부담을 감당할 수 있는지부터 따져야 한다"고 조언했다. 남 연구원은 매수는 자기자본이 집값의 60% 이상이고 대출 비중을 40% 이하로 감당할 수 있는 무주택자에게 검토할 만한 선택지라고 봤다. 갈아타기도 최고가 매도보다 이동 비용이 중요하다. 김학렬 소장은 "갈아타기는 내 집을 최고가에 파는 것보다, 더 좋은 집으로 이동하는 데 얼마나 드느냐가 중요하다"고 말했다.[김슬기 기자]
