박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수(박합수부동산연구소 대표이사)는 재건축·재개발, 철도역세권 투자전략, 부동산 정책분석 등이 주전공이다. KB국민은행 부동산수석전문위원으로 20여 년 이상 근무했기 때문에 현장에 대한 감각도 뛰어나다.

12월1일 ‘부동산 집값 언제 오를까? 재건축 재개발 일정에 답이 있다’ 세미나 강연자로 나서는 박 교수에게 재건축 재개발 시장에 대한 투자 포인트를 물었다. 

▶이번 머니쇼 강연의 핵심 내용은 무엇인가요

서울에서 주택을 공급하려면 재건축·재개발 말고는 방법이 없다는 게 주제입니다. 수도권에서 신도시를 개발하더라도 서울 안으로 들어오려는 수요는 있고, 결국 재개발 재건축에 주목할 수 밖에 없는 거죠. 미래가치를 내다보고 짧게는 10년, 길게는 20년 이상 투자할 거라면 정비사업도 고려할 만 해요

▶지금 재건축 단지 중에서는 어떤 곳에 주목해야 할까요

서울시가 신속통합기획을 적극 추진 중이잖아요. 우선 신통기획을 추진 중인 단지들에 주목할 필요가 있습니다. 재건축 사업은 보통 10년 이상 걸리기 때문에 사업 속도가 정말 중요하고, 서울시가 신통기획으로 밀어주는 단지는 빠르게 진행될 가능성이 있는 거죠. 입지의 미래 가치를 보면 압구정 반포 용산 ‘트라이앵글’에 성수 여의도, 이 5곳이 핵심이 될 가능성이 높죠. 여기는 이미 비싼데 아니냐고 생각하면 가격대를 아래로 내리면서 유망할 곳을 찾을 수 있어요. 우선 송파구 올림픽 3총사(아시아선수촌 올림픽선수촌 올림픽훼밀리)와 목동신시가지가 생각나고, 그 아래에는 상계동이 떠오르네요. 정치권이 노후계획도시 특별법을 연내 처리하는 것이 목표인데 분당 일산 등 1기신도시 재정비 사업도 주목할 만 합니다. 

▶재개발은 어디에 초점을 둬야 할까요

한남 성수 노량진이 ‘3대장’이죠. 자금력이 떨어진다면 방화뉴타운도 의외로 주목할 만 하다고 봅니다.

▶내년 집값 전망은 어떻게 보시나요

상반기는 약보합세일 것 같고, 큰 틀로는 소폭 상승 내지 강보합세로 예상합니다. 여기서 시장 방향을 결정하는데 중요한 변수는 고금리 구조가 언제까지 갈 것이냐. 경제침체가 과연 올 것이냐 문제죠. 지금 전셋값이 빠르게 뛰는데 ‘수급불균형’이 시장에 어떤 형태로 나타나는지도 중요한 포인트라고 봐요.

[손동우 부동산전문기자]