부동산 사기를 피하는 방법

 법무법인 거산 조기제 변호사​

   전세 사기 피해의 확산과 피해자들의 안타까운 소식, 지역주택조합 피해자들의 법원 앞 피켓시위, 기획부동산과 부동산 기초자산 파생금융상품의 피해 뉴스, 2023년 우리 대한민국의 아픈 현실입니다.

 ‘오로지 땅이 제일 중요하지, 영원히 남는 건 땅 밖에는 없어(Land is the only thing matters, it's the only thing that lasts).’ 영화 ‘바람과 함께 사라지다’, 마지막 장면의 독백입니다. 부동산은 개발과 투자의 대상이지만 농경사회에 뿌리를 둔 우리에게 부동산은 특별한 것이고, 그래서 유독 사기가 기승을 부리는 이유인지도 모르겠습니다. 중요한 일이니만큼, 사기 피해를 방지하기 위해 실천할 몇 가지를 제안해 봅니다.

   먼저, 사람의 말을 믿지 말고 객관적인 정보만을 토대로 판단해야 합니다. 등기사항전부증명서(대법원 인터넷등기소 사이트), 실거래가 정보(KB부동산 사이트나 앱 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트), 건축물대장, 토지대장, 임야대장 등 부동산 현황 정보(정부24 사이트), 토지이용계획과 도시계획(토지이음 사이트), 임대인의 납세정보(2024년 출시 예정인 국토교통부 자가진단안심전세앱) 등을 통해서 객관적인 정보를 직접 확인해야 합니다. 정보를 확보하기 어려운 경우라면 과감히 거래를 포기해야 합니다. 일찍이 킨들버거가 ‘축축한 숲속에서 버섯이 자라나듯 부정이 피어오른다. 햇빛이 환히 비추면 먹잇감이 술수를 알아챌 것이다’라고 했듯이, 사기의 가장 중요한 징표는 정보의 제한이기 때문입니다.

   다음으로는, 거래 당사자와 직접 거래를 해야 한다는 것입니다. 의외로 가족이나 지인, 공인중개사가 당사자를 대신하여 부동산 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 그래서 아예 무권리자에게 매매대금을 편취당하는 경우도 다반사고, 당사자가 계약의 효력을 부인하여 발생하는 민사분쟁도 빈번합니다. 부부의 일상가사대리권, 표현대리 등의 항변을 하지만, 한번 분쟁에 휘말리면 고난의 길을 피하기는 어렵습니다.

   무엇보다, 피할 수 있는 무지(avoidable ignorance)를 경계합시다. 투자의 객관적 가치를 평가할 때, 욕망에서 비롯된 막연한 신뢰, 예를 들어 개발 호재가 실현된다는 등의 믿음은 과감히 배제해야 합니다. 욕망에서 비롯된 신뢰는 버림받기 마련이기 때문입니다. 또한 부동산 사기는 대부분 ‘폰지사기’(1920년대 찰스 폰지에 의해 유명해진 돌려막기식 사기 행태)의 범주에 속하며 ‘투자가치에 대한 과장’을 핵심적인 요소로 하므로, 투자가치를 평가할 때 새로운 투자 유입이 중단되거나 금융이 막히는 등 극단적인 상황을 반드시 염두에 둬야 합니다.

   쉽지는 않지만, 사후약방문이 되지 않도록 항상 명심하고 실천해야겠습니다. 그러나 최근의 전세 사기 사태는 피해자 개인의 노력으로는 도저히 피할 수 없는, 가해자의 탐욕과 정책실패의 결과였기에 더욱 가슴 아픈 것입니다. 정책당국의 현명한 대책을 기대해 봅니다.

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