지난 칼럼에서 빌딩시장으로 부동산투자자가 몰리는 첫 번째 이유로 풍부한 시중 유동자금 및 저금리’에서 5,900조에 달하는 유동자금의 힘과 1%대라는 저금리로 인하여 부동산으로 자금이 흐르고 그 중 상업용부동산으로 자금이 유입된 것을 지표로 살펴 보았다.

빌딩시장으로 부동산투자자가 몰리는 두 번째 이유는 주택관련 각종 규제가 부동산투자자금을 상업용부동산으로 유입되게 하는 요인이라고 본다.

주택과 상업용부동산의 규제를 비교하여 간단히 살펴보면 대출규제와 세금중과로 나누어 볼 수 있고 규제가 주로 주택에 집중되어 있는 것에 주목해 볼 수 있다.

정부는 부동산폭등을 막기 위한 정책적 목적달성의 수단으로 대출규제와 세금중과라는 카드를 사용하였다. 15억이상 아파트에 대하여 대출전면규제(빌라 등은 제외)라는 카드로 15억 이상의 아파트에 대한 레버리지투자를 막는 한 편 다주택자들에게는 부동산 관련 모든 세금에 중과세를 적용하였다. 반면, 상업용부동산에 대한 세금은 기존과 달라진 것이 거의 없어서 다주택자들이 투자수익률의 마이너스 요인인 세금규제를 피해서 수익형빌딩으로 갈아타는 계기<표 1 참조>가 되었다.

표 1에서의 대출규제는 부동산투자자의 입장에서는 수익률 극대화를 위해서 레버리지가 필요한데 주택보다 규제가 덜한 상업용부동산으로 투자이동의 요인이 되었다.

상업용부동산으로 자금유입의 가장 강력한 요인은 대출규제보다 2020년 7월 10일 발표되고 2021년부터 실시되는 다주택자 취득세 중과, 다주택자 종합부동산세 중과, 다주택자 양도세 중과 <표2, 표3 참조>로 꼽을 수 있다.

표 2와 같이 상업용부동산에 비하여 주택에 대한 보유세, 양도세 중과세가 과도한 것이 상대적으로 규제가 덜한 상업용부동산으로 투자자금이 이동하게 되는 요인이라고 판단한다.

가장 직접적인 영향을 끼친 것은 보유기간 동안 지속적으로 납부하는 세금인 종합부동산세 <표 3 참조> 중과라고 볼 수 있다. * 개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율 적용

취득세중과와 양도세중과는 일회성의 특징이 있고, 특히 양도세중과는 추후 부동산시장환경에 따라 정책적으로 변동의 가능성이 있기 때문에 보유하며 추이를 살펴보겠다는 전략이 가능하다. 그러나 언제 개선될지 모르는데다 보유기간 내내 상승이 예상되는 종합부동산세중과는 가장 강력하게 상업용부동산으로의 투자를 유인하는 요인이 되었다고 본다.

[김윤희 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현) 매경부동산사업단 강남센터장, 케이알그룹 총괄대표]